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广州黄埔区二手房买卖***律师 合同应写条款咨询

广州二手房买卖合同应当写清楚哪些条款？

房屋买卖合同是保证购房者利益的重要依据，而由于二手房的背景以及交易过程相对复杂，经常发生买卖双方由于二手房合同内容不够完备而引发***的现象。对此，业内人士建议，购房者在签订二手房买卖合同时必须写明“四大条款”。

一是要核实并写明签约主体。

买卖双方在签订二手房买卖合同前，需要首先确认签约主体的真实性，主要是核实卖方主体资格的真实性。签约主体资格的真实性是房屋买卖合同成立的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方担A保的情况下，这个问题更需引起客户的注意。

二是要写明违约赔偿责任和赔偿金额。

房产交易过程复杂且金额较大，有时会出现意想不到的情况和违约行为。为避免以后出现***时难以解决，就需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。

三是要写明房产、附属设施的交接时间和有关费用承担的划界时间。

在确定和写明所购二手房及附属设施的交接时间的同时，还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一，如果界定不清，网签是否有效咨询，日后就有可能引起麻烦甚至***。

四是要写明付款和过户时间。

对首付款和尾款，房产买卖合同一般规定由买方在不同时间段交付原房主。为此，合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限，因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合，必须事先确定并在合同中写清楚。

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广州二手房买卖***中买家实际损失如何确定？

朱某的房子是和妻子的夫妻共同财产。 2015年7月，朱某趁妻子出差自作主张将房子挂出去售卖。没几天，中介便带着看房的林某来了，林某对朱某私自卖房的事情毫不知情，只觉得价钱合理便爽快的签下了合同。一个多月后，朱某妻子出差回来得知朱某私自卖房的事情后，表示坚决反对。后来，一方根本违约解除合同咨询，买卖双方协商未成，买方林某诉至法z院，要求卖家朱某夫妇继续履行合同。

法z院经审理认为，朱某与林某签订的房屋买卖合同合法有效，但由于没有证据证明涉案房屋的另一名共有人即朱某妻子事先同意朱某签订涉案合同，而且事后朱某妻子也没有认可朱某的签约行为，故上述合同虽然有效，但由于未取得其他共同共有人同意而致使涉案房屋的所有权不能转移，故合同实际无法继续履行。于是，法z院依法向买家林某进行了***释明，林某遂变更***请求为判令朱某赔偿损失90万元。本案中于买家的损失如何认定？

律师说法：根据***规定和***实践，二手房买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失等可得利益损失的，应酌情予以支持。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施而导致损失不当扩大的部分、守约方亦有过错所造成的损失等，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

需要特别说明的是，二手房买卖合同中一般都有违约金条款，常约定按照总房款的10%或20%计算违约金。据此，有的当事人误以为违约***多***10%或20%的违约金就行了。其实不然，根据***规定，合同约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人***z院予以增加。从法z院受理的案件来看，部分小区房价在短短数月内增幅高达40%以上，此种情形下，即便守约方主张的赔偿损失金额超过了合同约定的总房款10%或20%的违约金数额，也有可能会得到法z院支持。

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广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场47楼4710单元

广州二手房买卖中没有网签合同成立吗？

随着法制建设和法治z教育的深入，遵法守法意识已经基本为广大居民所理解和接受，所以在二手房交易过程中，鲜有二手房东简单粗暴地直言因房价上涨而要坐地起价，更多的二手房东以各种看似合法合理的理由来“毁”约。因***网签监管制度的强制要求，部分二手房房东以未网签，双方之间的买卖合同关系未达成，主张有权不履行未成立的合同。这样的理由合法吗？

律师说法：不合法。

多数居民认为买卖合同（网签版）才是双方之间的正式合同，故而只要未网签买卖合同，双方之间的交易即未达成，但是这其实是一个很大的误区。根据***的规定，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务的协议，如果以合同书这一书面形式订立合同的，双方在合同上签字或盖章时合同就已经成立。在买卖合同（居间版）上，买卖双方及居间方中介公司，都会在合同书上签字或盖章，并且买卖合同（居间版）的内容已经涵括二手房买卖的包括房屋情况、房价及***、房屋交付及转移登记、违约责任、争议解决等必备内容。此时双方就二手房买卖已经达成一致的意思表示，合同当然成立。

另外，买卖合同（网签版）仅是行政主管部门出于行政监管需要而对民事行为进行的一个登记，该登记行为并不对买卖双方的权利义务进行许可，也不为买卖双方创设或削减权利义务。以合同未登记备案而否定合同成立的事实，无事实基础和***依据。

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