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广州番禺区宅基地房屋买卖合同无效赔偿***律师

买广州本地村民的宅基地房合同有效吗？

　　问：

您好！我的户A口在河北，是河北某地的居民户A口，但是我这些年一直在广州打工，并且小有积蓄。我想在广州也有个安定的住处，但买不起楼房，就与广州远郊区一个农村的村民赵某签订了房屋买卖协议，以6万元的价格买了他三间房子和一处宅院。我付了钱，把房子翻修并且搬进来住了好多年了。答：如果你是本村村民，在加盖房屋前已征得房主同意，并且双方对房屋所有权问题有约定，那么按约定办理。现在房子要***，赵某为了***款要求我将房屋退回给他，说我们签的协议无效。请问是这样吗？

律师解答：

　　您好！在我国，宅基地属于农村集体经济***成员所有，一般也只有本村集体经济***的成员才可以申请宅基地建房。因此，村民出卖房屋，应出售给符合申请建房用地条件的村民。我国国A土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违A法建造的住宅发放土地使用证”。尽管房屋买卖合同无效，但陈某通过公平的买卖行为已经获得在当时而言与其房屋价值等值的价款。根据房地一体主义和“地随房走”的原则，由于您是城镇居民，您购买李某位于宅基地上的房屋的行为违反***规定，故您与赵某签订的房屋买卖协议是无效的。但是就合同无效给您造成的损失，以及您装修、翻建房屋和房屋的添附价值，您可以要求李某予以返还和赔偿。

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广州擅长打农村自建房买卖协议***律师

广州农村宅基地上自建房屋买卖合同有效吗？

近年来，随着人口流动性的增强，城市建设的不断推进，农村房地产市场也日趋活跃，农村住宅的买卖数量明显上升，此类房屋买卖合同是否有效成为认定的一个难点。

目前实务中对农村房屋买卖的主导观点是认为这类买卖合同属于无效合同。

　　房屋必须依附于土地的这一特性，导致其必然地属于土地的重要成分，“房屋和土地一体处分”原则得到了法学界的广泛认同。广州农村村民申请宅基地所需资料及流程申请农村宅基地的流程为：1、村民向村民小组提申请，填写《农村村民建房用地呈批表》，并张榜公布，经村民会议或本集体经济***成员会通过后，到村委会加具意见。处分房屋的同时土地使用权一并处分，反之，处分土地使用权则土地之上的房屋同时处分，这一作法在我国《物权法》82条也得到体现;该条规定，以建筑物的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并，以建设用地使用权的，该土地上的建筑物一并。

而根据我国

《土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济***或者村民委Z员会经营、管理。宅基地使用权是农民作为集体经济***成员享有的权利，这一权利与集体经济***成员这一特定的身份关系相关联，如果允许任意转让，将影响到农民基本的生存权利和居住权益，终侵害农村集体经济***生产经营活动的稳定和谐。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员。因此，为保障农民“居者有其地”的权利不受，目前尚不能允许农村宅基地使用权转让。

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广州擅长打宅基地官司的律师***补偿款分割争议律师

广州宅基地房屋***补偿款在家庭成员间如何分配？

律师解答：宅基地房屋被***后，被***人往往选择按***补偿金额同等价值的产权房调换的补偿安置方式，此时，按照安置协议所取得的安置房屋，系新、旧房屋的物权转化形式，因此***时仍为集体经济***成员的申请建房人一般均享有安置房屋权利。

　　至于在安置房屋中所享有的权利份额及实现权利的表现形式，应充分考虑各申请建房人的建房贡献、实际居住等情况综合酌定。依据《城乡规划法》第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民Z***责令停止建设、限期改正。例如在一些案件中，部分建房申请人因年迈、年幼、重病等原因对建房的贡献较少，根据权利义务对等原则，在确定宅基地房屋及安置房屋权利上，这些申请建房人所享有的权利应适当少于其他申请建房人。

　　此外，建房申请人之外的其他人也并非当然不能享受宅基地房屋动迁利益。例如申请建房人于申请建房后结婚生Z子，其配偶、子女等在宅基地房屋动迁后，对安置房屋亦可享有一定的居住等权利。

值得注意的一点是，根据“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的有关规定，如果一人已经享受了宅基地使用权，则不能再享受其他宅基地使用权利。根据《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。例如一些女性婚后在夫家另行申请建房，即便其是娘家房屋的申请建房人之一，也不再享有在娘家的宅基地使用权，娘家宅基地房屋动迁后，其仅可就地上房屋***补偿获得相应份额的补偿款。

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