二手房卖家义务咨询咨询*** 存量房买卖合同律师

广州天河区白云区海珠区法A院房屋买卖***请律师

广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征A地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州购买租期未满的学区房，已***的租金如何结算？

咨询：前几天，我购买了一套学区房，并签订了购房合同。原房主之前已将房屋出租，且在我购买时租期未满。但原房主并没有告诉我，租客给他一次性***了一年的租金。请问，租客已***给原房主的剩余租金该怎么结算，是否应当从购房款中抵扣？签订合同时并未对此进行约定该如何处理？实践中，购房人由于属于限购或限贷人群，通过借用他人的名义购买房屋。

律师解答：剩余租金可由购房款抵销，取得所有权即享有收益权。

首先，根据《合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即买卖不破租赁原则。原先的承可以要求继续租住在该学区房内直至租赁期满。为此，建议购房者事先了解清楚所购房屋是否存在租赁情况，如果出租，租赁期限是否快到期，租金和保证金收取情况，承是否同意解除租赁合同等事宜，z好在房屋买卖合同中一并予以解决，因均属于金钱债z务，双方可以合意在购房款中予以抵销，以免产生******。咨询:为便于孩子入学，我在市区购买了一套学区房，并签订了购房合同。

其次，如果双方并未对此进行约定，根据《物权法》规定，新房主取得房屋所有权后，即享有房屋出租收益权，而原房主在签订协议时违反《合同法》规定诚实***原则，未向新房主披露后续租金已经收取的事实，损害了新房主的合法权益，新房主据此可以向原房主主张经济损失赔偿。因房价上涨产生的收益系房屋的自然增值，在交付后应归属于买受人。

广州没有房产z证的房子可以强制执行吗？

1、人A院在裁判房屋所有权前必须审查其合法性，按《A高人A院关于依***范人A院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条规定处理，但是很多法A院在实际工作中并没用严格按照***规定操作，导致处置后发生执行不能的后果；咨询：商品房毗邻交通干线，受超标噪声污染，购房人能否以此为由要求解除合同。目前很多地方的房屋登记机构都已经可以提供房屋信息网络查询服务，法A院可以加强这方面的沟通，通过信息平台的对接来解决查询登记增加的工作量问题，如诉争房屋没用办理房屋登记的，则还需审查其是否有合法的土地和规划手续，属于什么原因未办理房屋登记，z好与相关行政主管***核实相关情况（如是否有合法手续，是否有合***划许可，是否可以补办相关手续等），并到现场核实勘察，以避免处置后房屋承受人无法获得所有权的问题。如行政主管部门明确告知无法补办相关手续的，法A院在审查后，则不宜直接采取执行措施。如是某些验收手续或者费用的问题，或者是被执行人怠于登记等可以完善后取得合法产权的，则可以进行执行，并给相关行政部门下达协助执行文书。

2、房屋登记部门收到法A院协助执行文书时，如发现是无登记信息的，应当在协助执行文书的送达回执上注明无登记信息的情况，并由送达法官签收复印留底，以表明该协助暂行无法办理。而且房屋登记机构可以加强和法A院的沟通，建议在协助执行文书中明确由房屋买受人或承受人代为办理首z次登记的事项。房屋买受人或承受人可以凭法A院生效***文书到相关部门完善首z次登记所需要的房屋登记手续后代被执行人到房屋登记部门申请首z次登记，待办理完首z次登记之后，再办理相应的转移登记。两次登记如果有条件的，可以合并受理；商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。如果无法合并受理的，可以在房屋登记系统中备注依据何等生效***文书裁定给登记机构的事项。

广州二手房买卖中税费由谁承担？

根据***相关规定，在二手房交易的税费中，买方需缴契税，卖方缴营业税和个税。但现实情况是，在二手房买卖交易时，税费全部由买方承担的情况居多。

不过，随着房地产市场的不断规范，以及***对该市场的调控不断深入，这一现象开始发生转变。卖方市场已逐渐向买方市场转变，二手房税费谁来***的问题摆上案头。目前我国二手房的交易税费种类，主要分为营业税、个人所得税、土地***、印花z税、契税等。其中常见且额度较大的为营业税、个人所得税、契税等三大类。各类税费根据不同的情况，缴纳的标准也不一样。具体情况主要划分为三大类，包括普通住宅与非普通住宅、产权满五年与未满五年、首z次置业与二次以上（包括二次）置业。答：本案涉及老地契效力问题及城镇居民能否办理宅基地使用权变更登记。

根据当前实施的税费征收规定，产权未满五年的房产，需缴纳5.6%的营业税，1.5%的个人所得税，在此前提下若为普通住宅，且首z次置业，那么契税缴交标准为：90平方米以下1%，90至144平方米1.5%，144平方米以上3%；这点在房屋统一登记后也不会有太多问题，因为个人名下的不动产通过登记已经明确。二次以上（包括二次）购房则无论面积大小均为3%。产权满五年的情况下，个人所得税、契税的缴纳标准和上述一致。营业税方面，普通住宅可以免交，高z档住宅则要按差额缴纳，差额即为本次交易价减去原来购买价的数额。对于未满五年的房产，和144平方米以上的非普通住宅来说，税费会比满五年、144平方米以下房产高出许多。