起诉原业主搬走咨询咨询***「多图」

广州买拍卖房后，租客拿出长期租赁合同有效吗？

律师解答：如租赁合同不符合常理，则可认定为不存在租赁关系，起诉至法z院要求腾房即可。具体请当面咨询律师。

判z决书节选：

法z院认为：《物权法》第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。松某公司通过拍卖方式购得涉案房屋并办理了房屋的产权过户手续，取得涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。现黄某起诉要求赖某立即停止对涉案房屋天面层的非z法侵害，排除妨碍，立即拆除其非z法搭建至黄某房屋的户外楼梯及三层通过天面层的楼梯铁板，***涉案房屋天面层和楼梯扶手的原状，事实依据充分，予以支持。涉案房屋现仍由赖某和朱某居住，因此，松某公司要求赖某和朱某腾空涉案房屋交还的诉z讼请求合理有据，法z院予以支持。

赖某抗辩其于2006年1月5日与谭某签订租赁合同，承租涉案房屋，租赁期限为30年，因此，不应向松某公司返还房屋。法z院认为，《z高人民z法z院关于民事诉z讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉z讼请求所依据的事实或者反驳对方诉z讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。赖某抗辩与谭某签订租赁合同，承租涉案房屋，仅提供了一份房屋租赁合同作为证据，且该合同仅约定了租赁期限和月租金金额，对于租金的***却没有明确，租期为30年，租金为1000元，且以赖某装修涉案房屋款项及向谭某借z款抵扣，根据日常生活法则，上述《房屋租赁合同》的签订及履行不符合常理，首先，按照广州市房地产租赁管理所发布的2015、2016年广州市房屋租金参考价，双方对涉案房屋约定租金远远低于市场租赁价格，其次，赖某未能提交其***装修款的证据，亦未提交任何有关其装修涉案房屋的证据。若租赁合同的签订时间在抵z押权设立之后，则租赁合同不能对抗抵z押权，承租z人必须搬出房屋。因此，赖某主张与谭某之间存在租赁关系，依据不足，对其抗辩意见，法z院不予采纳。

广州购买法z院拍卖房之后，租客拿出租赁合同不肯搬怎么办？

律师解答：现实中很多被拍卖的房产，都是设有抵z押权后被拍卖的。若租赁合同的签订时间在抵z押权设立之前，则承租z人可以要求继续履行租赁合同，但过户之后的租金应交给新业主。若租赁合同的签订时间在抵z押权设立之后，则租赁合同不能对抗抵z押权，承租z人必须搬出房屋。另外，即使执行申请人不是抵z押权人，也不影响房屋的拍卖，只要将拍卖所得钱款***给抵z押权人，就同样视为已通过拍卖实现抵z押权。其中需要说明的是，涉案房屋位于广州市白云区×市×景花园，建筑面积133。

法z院认为，陈某是案涉房屋的所有权人，其享有收益及处分权等物权。本案争议的焦点是陈某按现状拍得案涉房屋后是否受朱某与刘某之间租赁合同的约束。根据《z高人民z法z院关于适用﹤中华人民共和国担z保法gt;若干问题的解释》第六十六条第z一款规定，抵z押人将已抵z押的财产出租的，抵z押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；又根据《中华人民共和国物权法》第z一百九十条规定，抵z押权设立后抵z押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵z押权；实践中，不少法z院事先与行政主管部门充分沟通，解决违z法建筑物登记问题后再行拍卖，此举有助于提升竞买人的竞买意愿，提高违z法建筑物的拍卖成交率。另外参照《z高人民z法z院关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租z人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民z法z院应予支持，但房屋在出租前已设立抵z押权，因抵z押权人实现抵z押权发生所有权变动的除外。”本案中，案涉房屋抵z押权先于朱某与刘某之间的租赁合同而设立；虽然房屋被执行拍卖并非由抵z押权人所提起，但抵z押权人实际已通过拍卖实现抵z押权，故可认定本案属于上述司z法解释关于“房屋在出租前已设立抵z押权，因抵z押权人实现抵z押权发生所有权变动”的情形，因此，刘某基于租赁合同享有的权利不能对抗买受人陈某。另从案涉房屋的拍卖情况说明中注明的“房屋由案外人使用，有长期租约，承租z人有优先购买权”来看，是在执行拍卖过程中对案涉房屋现状的风险性说明，并非是对朱某与刘某之间租赁合同效力的***认定，陈某以不交吉价格拍得案涉房屋，表明其接受该案涉房屋现状，自行承担拍卖案涉房屋后发生的风险，不等同于其对朱某与刘某之间租赁合同的认可与承受，故根据上述规定，抵z押权实现后，朱某与刘某之间的租赁合同对作为受让人的陈某不具有约束力。陈某在取得案涉房屋产权后，对案涉房屋享有占有、使用、处分、收益等权利，其要求刘某立即搬离案涉房屋，并自2016年8月9日起***房屋占有使用费的诉z讼请求合理有据，予以支持。

广州购买拍卖房后，起诉***房屋使用费的标准如何计算？

张静律师解答：实践中都是按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计算（网上可查询，如不会查询请找律师帮忙查）。即使没有租赁合同等证据，法z院也应按***公布的标准计算使用费。如下面这个案件，一审法z院花都区法z院以原告没有举证证明租金标准而没有支持使用费，二审法z院改判了，认为即使没有证据证明房屋租金，也没有申请评估租金，也应当直接按房管部门公布的同地段租金标准计算使用费。另，如房管部门公布的租金标准里没有涉案房屋楼盘的标准，则可能要申请评估租金标准。在执行拍卖中，如果被拍卖的房屋已经出租，竞拍人即使竞拍成功该房屋，其对房屋权利的行使也会受到租赁合同的限制，这极大地影响了房屋拍卖的成功率。

判z决书节选：

本院认为：冷某梅通过参加司z法拍卖方式获得涉案房屋的所有权，而李某未能提供其继续使用涉案房屋的合法依据，故冷某梅主张李某***占用涉案房屋期间的使用费合理合法。至于房屋使用费计算标准问题，冷某梅在诉请中已提出计算标准的依据，虽然李某有异议，但并无提出相反证据反驳该标准过高，故冷某梅在原审主张的房屋使用费计算依据应予采纳，无需再行鉴定评估。因此，本院认为，李某应向冷某梅***从2013年1月16日至交还涉案房屋之日止的房屋使用费，使用费以涉案房屋建筑面积122.49平方米为基数，按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计算为宜。”本案中，案涉房屋抵z押权先于朱某与刘某之间的租赁合同而设立。鉴于冷某梅在原审诉z讼中明确其主张使用费为9800元，故房屋使用费以不超过上述数额为限。原审法z院认为冷某梅未能举证证明其房屋占用使用费的计算标准，且以不申请评估鉴定为由驳回冷某梅该诉请不妥，本院予以纠正。