欠缴的物业费谁付咨询在线咨询

广州买法z院拍卖房要注意哪些问题?

　　律师解答：担心房子“货不对板”?准备工作一定要做足。拍卖信息通常通过媒体公告进行发布，***人***z院资产网也会有相关汇总。

　　找到“心水”房子后，一定要到现场看房，了解房屋产权使用年限、房屋质量、原业主是否迁出、租赁是否到期等。判z决书节选：法z院认为：《物权法》第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。曾有市民在房产过户后碰到原业主拒不执行的情况，虽然后可通过法z院强制实行来维护购房者权益，但过程比较麻烦。此外，竞拍前要了解房屋是否存在费用拖欠情况，如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等，这部分费用在拍卖前并不会公布，终由购房者承担。

　　想知道房子笋不笋，光看起拍价还不行。涉案房屋现仍由赖某和朱某居住，因此，松某公司要求赖某和朱某腾空涉案房屋交还的诉z讼请求合理有据，法z院予以支持。拍下一套房产，购房者除了要承担拍卖价外，还要算上二手房税费、拍卖行佣金和其他欠费。其中，二手房税费包括1.5%的契税，房产未满5年需交5.5%营业税、交增值部分20%个人所得税;佣金费一般按拍卖价的5%~10%算;其他费用指房屋之前欠下的物管费、水电费等。有些房产如果以前没有过户，还要缴交两次过户费用。

广州购买拍卖房后，租客一直不搬要***房屋使用费吗？

律师解答：可以要求居住人***房屋占有使用费。使用费标准按广州市国土资源和规划局公布的租金参考价计算。

至于占有使用费的标准，可参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定，其中按广州市国土资源和规划局2016年公布的租金参考价计每月租金为22513.48元（511.67平方米×44元）。因此，赖某主张与谭某之间存在租赁关系，依据不足，对其抗辩意见，法z院不予采纳。至于上述期间的物业管理费（物业管理费从2016年11月起按每月1535元的标准计算至交还房屋之日止）和水费880.4元，亦应由刘某负担。至于车位管理费和租金，因陈某只举证证明其为案涉房屋的物权人，并没有提供证据证实其享有相关车位的使用权和管理权，故对该部分请求，不予支持。

广州原业主在拍卖成交前签订的长期租赁合同有效吗？

张静律师解答：无效，属于恶意串z通，损害他人利益而无效的合同。第二，应充分行使自己的合法权利，在竞拍前一定要去现场了解房屋详情。如下面这个案件，原租客在拍卖成交前一个月，将涉案房屋转租给他人，并签订了23.5年的租期并约定一次性***租金。法z院后认为，签订租赁合同的双方及原业主均存在明显的恶意，一次性***巨额租金不合常理，且不能提供已***全部租金的证据。终认定该租赁合同属恶意串z通无效，各方均应腾空房屋交给新业主。

判z决书节选：

本院认为，何某通过拍卖，取得了案涉房屋的所有权，享有房屋的占用、使用、收益、处分的权利。***后，提醒关注准备捡漏，又打算贷z款的竞买人，在竞买前一定要先去找相关***审查征z信，只有通过审查，拿到意向书，并将该意向书交给法z院，那么当你成功竞买后，你才有可能贷到款。何某在通过拍卖竞得涉案房屋时，当时的拍卖资料已明确该次拍卖为按现状不交吉拍卖。何某对于案涉房屋上存有王某与全某公司分别于2002年12月28日签订的《租赁合同书》及2009年3月10日签订的《补充合同》这一事实是知悉的。但是，依据***规定，只有合法有效的租赁权才能约束所有权。王某于2011年6月30日与诚某公司签订的《房屋租赁合同》没有在拍卖资料中予以披露。王某、全某公司、诚某公司也没有提交证据证明曾告知执行法z院或拍卖行。案涉房屋已于2003年3月份登记为进行司z法拍卖，王某与全某公司均理应知道案涉房屋拍卖后将出现新的所有权人，王某如需将房屋转租需要的新的所有权人的同意。但王某在案涉房屋拍卖成交之前不足一个月的时间里，将案涉房屋转租给诚某公司，并在合同中约定一次过收取23.5年的租金。全某公司也在明知房屋即将被拍卖及即将出现新的所有权人的情况下，仍然同意王某将案涉房屋转租，存在明显的恶意。诚某公司在合同中约定的租期长达23.5年及一次性***230万元的巨额租金，不符合日常生活经验。且诚某公司也未能提供其已***230万元租金的充分证据。

综上上述情况，本院认为，王某、诚某公司明知案涉房屋将被拍卖出现新的所有权的情况下签订的租期长达23.5年及一次过全部***租金的转租合同，属于恶意串z通，损害拍卖买受人的利益的合同。律师说法：本案中，A县国土资源局以房屋受让者为违z法占地主体，将法z院变卖的、无合法用地批准手续的房屋作为非z法建筑物，作出了予以没收的行政处罚。该合同未在拍卖资料中披露，不属于何某买受时认可的租赁负担。故何某作为所有权人要求王某、诚某公司将案涉房屋交还，合法有理。全某公司虽然不是王某、诚某公司之间的租赁合同的当事人，但是全某公司当时书面同意王某这一转租行为，存在明显的主观恶意，判z决成某公司及第三人王某、第三人全某公司将房屋腾空交还何某管业。