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广州收房时发现房屋质量有问题索赔退房请律师

广州收房时发现房屋质量有问题怎么办？

商品房存在质量瑕疵是指商品房质量存在问题。目前，商品房交付过程中，购房人以此为由，拒绝接收商品房的情况较为普遍。

笔者认为，购房人能否以此为由拒收房屋，首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房人有权拒绝接收房屋或解除合同，则购房人可以拒绝接收房屋。

若合同中没有明确约定，根据《合同法》第A一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”

《商品房销售管理办法》第三十五条规定“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。”

根据上述***规定，对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水，门窗损坏等质量瑕疵的，因其一般不会导致购房人不能实现合同目的，购房人不能由此拒绝接收房屋。第二种情况是房屋非主体结构质量不合格引起的漏水，且严重影响正常居住的，也可以主张解除合同。但这并不是说开发商交付存在这样质量瑕疵的房屋就无须承担责任，开发商对于交付质量瑕疵的房屋，视具体情况不同，应承担维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给购房人造成损失的，开发商还须向购房人赔偿损失。

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广州增城区萝岗区房屋设计变更***律师

广州商品房质量不合格想退房，如何证明房屋主体不合格？

我国***规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。如今，当他们打算将这些房产出售时发现，这些房屋已经被限制交易，在房地产登记簿备注栏中载明，因业主擅自改变房屋用途和结构，根据相关规定，限制上述房屋交易登记。在实际中，如何认定主体质量问题比较复杂，开发商会在主体质量与非主体质量问题上打擦边球，拒绝按照主体质量处理。在通常情况下，所谓主体结构质量不合格包括三种情况：

一）房屋交付前未经验收。

二）虽然在交付前经过验收但验收不合格。

依据现行***规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应***勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公A安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。如果发现开发商有关证A件文书已经齐全，可以要求验房，验房后，业主发现房屋存在如上不具备交楼质量的情形，业主可以拒绝签收钥匙和收楼确认书，要求***延迟交楼违约金。”

对于这两种情形，律师特别提醒购房人：

在办理商品房交接入住手续时，至少应当要求出卖人由出示由建设、勘察、设计、施工、监理五方共同出具的《工程竣工验收报告》和消防验收合格证明，查验该工程是否经验收合格。开发商目前采用的购房合同多是房产管理部门的范本，此范本并没有房价下降买方要求退房或者补偿差价之类的规定，除非开发商与买方有补充约定。如果出卖人不能出示上述文件，就说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。

三）房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。

在实践中怎么核验的问题又是一个问题？商品房交付使用后，购房人怀疑和认为主体结构质量存在质量问题，则可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。你反映的菜场问题，业主首先要做的就是去查看开发商承诺的菜场是否在小区红线范围内。但要特别注意的是：委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资A质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法A院指A定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有***效力。

广州番禺区专打房地产案件的律师 房屋漏水 退房等咨询

广州房屋漏水的保修期从何时开算？

王女士买商品房后2年，家里就出现了漏水的情况，而且非常严重，开发商来维修过两次仍没有改善。而今年年初再去报修，物业给出的答复是“已经过了质保期”，虽然知道有质保期，但到底何时起何时终，让她摸不着头脑。

律师提醒，居民在买房时就要计算好自己房子的质保期到期时间，在房屋防水五年的质保期内，防水出现问题，一定要留好固定证据。楼盘规划已经有关部门备案审批，并在售楼现场已作宣传、在宣传资料已承诺，或在《商品房买卖合同》已约定的绿化、设施、楼层等规划，不得随意变更，如确需变更，必须走法定的程序，经有关部门和业主同意，才能变更，对业主有重大影响的，可追究违约责任。拥有了固定证据，能够证明房屋漏水是五年质保期内损坏仍未修好，这样即便是过了五年质保期，居民还是可以找开发商协商，然后由开发商找施工方等进行维修。

　　还有一个救济办法是投诉。房屋是有质保期的，房屋的防水质保期是五年，五年内老城区验收合格的房屋归开发商维修，质监站进行管理，如果开发商不维修，可以投诉到质监站。手续办理完毕后，王、朱两人签订了《关于购买住房的协议》，协议中注明该房屋付款人是王某，购房合同是朱女士代表王某作为乙方签字、办A证。同时开发商还在建筑部门都留有质保金，如果开发商拖延维修，居民可以申请使用。而各开发区的房屋，则由开发区负责。对于五年质保期外的房屋漏水维修，则由物业或产权人自己负责。

房屋的质保期要从房子竣工验收合格之日算起，这是很多居民都不太了解的，很多居民只知道有问题找开发商，而开发商进行维修也草草了事。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。这样房子过了质保期，开发商更加理直气壮，告诉居民与开发商无关，居民需要找物业或者自己维修。对于房子的竣工验收合格日期，已经备案的房屋在市质监站就可以查阅到，而对于没有备案的房屋，查找起来相对要困难一些。

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