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广州职工与单位发生的分房买房租房***是否由法z院受理？

判断一起***是否属民事***范围，主要有两个标准，一是***的双方当事人是否属于平等主体，二是***的实质内容是否因人身关系和财产关系发生的民事权益***。

一、因分房、建房引起的占房、腾房***

依据***z高人***z院1992年11月25日法发[1992]38号《关于房地产案件受理问题的通知》第3条的规定，因单位内部分房、建房而引起的占房、腾房等房地产***不属人***z院主管工作的范围。(2)第二种情况不属于违z章建筑的范畴，属于因历史原因合法建造的房屋，可依《物权法》第30条取得物权，应当完全纳入***征收补偿范围。单位对职工进行分房，是单位行使行政管理权的行为，不应受民事***的调整，职工对住房并不享有所有权或当然的使用权，职工在分房中所享有的权益是依据政策而享有的一种住房福利，其所应居住楼层、面积等是与其工龄、级别等联系的，因此而发生***，纯属单位内部***，应由单位内部或其主管部门解决，而不能向法z院起诉，法z院也不应主管和受理。

具体来讲，因单位内部分房、建房引起的占房、腾房***主要有两类：一是因单位分房，职工对单位的分房方案（包括职工对所分配房屋位置、面积、楼层、价格等）不服而引起的占房、腾房***：二是因单位改扩建新房需拆除职工原居住的单位自管房屋，但职工不同意拆除或买新而不还旧等而引起的占房***等。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。这类***中，职工对单位分房方案等不服，可以向单位或主管部门反映意见，但在单位决定未变更之前，必须无条件服从。所以，单位与职工之间不是平等主体间的民事***关系，而是不平等主体间的行政管理关系。

因分房引发的占房腾房***并不是一概不应受理，一般认为有两种例外情形：

一是房屋在分配过程中因职工擅自抢占待分配的房屋，单位诉请法z院解决的，属侵权之诉。此时职工抢占的房屋并未分配，职工抢占构成对单位的侵权，单位作为产权人起诉，法z院应予受理。

二是单位分配给职工的房屋被其他职工强占，被侵权人向法z院起诉的，法z院也应予以受理。因为这纯属平等民事主体因房屋使用权受到***发生的侵权***，法z院应予受理。

二、职工与单位发生的房屋买卖***

对于单位实行住房制度改革和机构改革而卖房引起的***法z院是否应受理，目前并未见有明确的***规定，但笔者认为还应根据法z院受理民事***案件的两个标准来进行判断，如果争议的标的是集z资房，单位与职工签订了房屋买卖协议，则双方已从工作隶属关系中的不平等主体转化为普通房屋买卖关系中的平等民事主体，双方应为房屋买卖民事***关系，而不是单位内部房地产***，法z院应予受理。那么，在合同约定确实对你不利的情况下，你也只能尽量减少损失了。对于房改房，单位虽然依据政策将房屋出卖给职工，但也是职工应享有的福利待遇，如果双方之间因履***屋买卖协议发生***，应属普通民事权益***，法z院应依法受理；如果职工与单位因落实房屋福利政策发生争议，则应通过行政途径解决而不应由法z院受理。　

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广州租赁合同中后续租金约定不明可以解除合同吗？

问：我与罗某签订了一份租赁合同，约定将罗某一套两居室房屋租给我居住使用，并约定租期从2014年5月1日起至2018年4月30日止，其中约定第z一年租金为5000元每月，后三年根据双方协商约定，现一年合同已经履行完毕，我与罗某就之后租金未达成一致意见，罗某是否能单方解除合同？３、律师的建议双方***终都是为经济利益，除非房主有不可替代的原因必须收回自用，否则如继续出租给谁租都是一样。

答：罗某不能单方解除合同，你与罗某就租赁期明确约定为四年且第z一年已履行完毕，说明双方对履行合同具有一致性。虽然后三年租金未协商一致，但此时根据合同目的和交易习惯完全可以参照同地段同户型房屋租金加以确定，依据合同法解释（二）的规定，“人***z院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。如果在处罚时效之外，即为超过追究时效的存量违z章建筑，理应按照第二种情况完全纳入***征收补偿范围。但***另有规定或者当事人另有约定的除外。”罗某在合同中并没有约定，如租金未达成一致一方可单独解除合同。所以依据合同法第六十一条、第六十二条相关规定，结合交易习惯和市场价格能够确定租金，故租赁合同成立且继续有效。从你所述可以看出罗某单方解除合同的约定条件及法定条件均不成立。

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广州租房中介收了房租不给房东，房东可以赶走租客吗？

汪女士正在家休息，突然有人敲门。违z章建筑虽然在未得到相关部门批准之前不是合法建筑，但违z章建筑不是人人皆可毁损，对违z章建筑只能通过法定程序由******的相关部门处理。对方自称是房东，因为一直收不到房租，希望汪女士立刻搬走。该房东称，自己之前把该房屋出租给某租房中介公司，但对方已经两个月没有付给他房租。按照合同规定，如果租房中介公司拖欠房租超过15天，房东有权收回该房屋。汪女士很困惑，自己交了房租了，房东却没收到，这种情况房东真的可以赶自己走吗？

律师观点：

合同期内，房东无权赶走租客。

现在市场上许多从事“房屋托管业务”的房地产中介公司并没有在房管局备案，因此监管起来存在一定困难。在该案件中，房东和租房中介公司、租房中介公司和租客之间是两组***关系。租房中介公司的负责人没有跑路，案件就仍属于合同***。

在房东和租房中介公司签订的合同有效期内，房东无权赶走租客。如果房东坚持让租客搬走，租客可以以房东和租房中介公司为共同被告提起***。如果租房中介公司和房东解除合同，要以不影响租客的经济利益为前提。

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