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广州房地产***咨询 天河区房屋买卖***律师

广州张静律师多年来代理大量房产***案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征A地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州二手房买卖要注意什么？二手房买卖合同怎么写？

律师解答：首先，在房屋买卖合同签订前，买家需要注意以下事项：

??1、核实产权证上所有权人的身z份信息;

??2、到房产交易z中心查询待售房屋的情况，如房屋登记情况、房屋用途、是否有查封、是否有***等。这里还需注意的是，如果登记的所有权人不止一人的，那还应注意其他产权人的售房意见，如委托他人操作的，应当要求对相应的委托手续进行公证;

??3、待售房屋的房屋情况，是否存在采光、漏水等问题;

??4、待售房屋的租赁情况，如果房屋已经出租，则需要售房者提供承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明;

??5、是否有其他实际使用人;

??6、是否有工商注册登记未涤除(商业房产);

??7、是否有未交清的水电费、物业费等费用;

??8、需要缴付的税费(税费政策复杂且多变);

??9、是否符合当地的限购政策;

??10、房屋内是否存在户A口。

??其次，在签订房屋买卖合同时，还要注意以下事项：

??一、准备好所需的如下证明材料

??1、身z份证原件或护z照原件及复印件;房产z证原件;

??2、未成年人的户A口簿或出z生证明;

??3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身z份证。

??二、看清楚合同中的约定内容

??1、房款的金额是否写清楚?

??2、付款方式如何?是一次性付款还是分几次?每次付款是什么时间?这与购房者自己的资金流转是否有冲突?尽量等房屋过户登记并完成交付后再***全款，以保障***终取得房屋产权。特别需要注意的是，在签订合同时，多数买卖双方会在合同中约定过户当日***一笔购房款，对此笔购房款的***时间(过户手续办理前，还是办理后)应当明确。

??3、买卖双方何时过户及交房?交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房屋一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单)。

??4、违约责任是否约定明确、违约金的数额是否约定清楚，在此建议买家在合同中详细约定对方逾期过户或者交付的违约责任。

??5、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。

??在合同签订时尽量小心谨慎，做到如上事宜，才有可能规避不应有的交易风险，进而顺利完成交易。

广州增城房地产律师事务所 房屋买卖租赁 房产税***咨询

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广州合同***中法A院可以主动调整过高违约金吗？

在审判实践中，往往会遇到当事拒不到庭应诉答辩，或不对合同约定的违约金是否过高进行抗辩。对当事人并未主张违约金过高，如果其的确违约，而合同约定的违约金又过高，延期交房违约金计算咨询，法A院能否主动调整违约金，***实践中对其的认识并不统一。一种观点认为，合同法虽未规定法A院可以主动对过高的违约金予以调整但也未明确禁止，因此，当违约金过分高于对方的损失时，即使当事人没有提出申请，法A院从公平原则出发也应主动予以调整。另一种观点认为，合同法仅规定只有当事人申请对违约金调整时，法A院才予以调整。当事人没有提出调整的申请，因此法A院不应对违约金主动予以调整。笔者赞同后种。

当然，在审判实践中，为减轻当事人诉累，妥当解决违约金***，对于在守约方提起的违约之诉中，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人***A院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。即假设违约成立，是否认为违约金过高。对于已经向违约方进行释明但违约方坚持不提出调整违约金请求的，人***A院应当遵循***意思自治原则，一般不予主动调整。

对于过高违约金的***干预，应确立以“不主动干预”为原则，以为***及社会公益目的而主动干预为例外的机制。根据***及***解释的规定，法A院不会主动审查违约金是否过高或过低，广州白云区咨询，也不会主动调整违约金，而是由一方当事人提出主张后才加以审查、调整违约金，就如***时效问题一样。很多当事人由于对***的不了解，害怕提出减少违约金的请求就等于认可自己违约的事实，因此不敢提出。实际上这一担心完全是不必要的，法A院不会因为当事人提出了违约金过高的抗辩就认定当事人肯定违约，二者之间没有必然联系。

广州交楼后发现未达到样板房装修标准，可以索赔吗？

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在购买房屋过程中，购房者通常为宣传广告所吸引，在房屋预售的情况下根据楼盘模型、样板房对房屋情况作出判断。但通常购房者在与开放商签订买卖合同时，并没有将开发商所宣传的广告内容、样板房中的装修材料与样式、楼盘环境等作为约定计入合同条款，或者开发商直接在合同中约定宣传资料、模型、样板房仅供参考。当实际房屋与样板房、宣传广告不符而引发***时，由于双方所签合同中不包含广告、样板房内容，开发商一般无需为此承担***责任。

购房对于大多数中国人来说，退定金理由咨询，都是人生大事，但是，由于购房者缺乏***知识，而开发商总是想尽办法使利润***z大化，因此导致许多***。为了***z大程度维护自己的合法权益，购房者要对购房保持谨慎的态度，多进行实地观察与比较，不要轻信宣传广告与开发商的口头承诺，对于开发商答应的、可能影响购房者购买决定的承诺，应要求开发商计入书面合同中。

需要注意的是，虽然售楼资料原则上属于要约邀请，但也有例外。根据***A高院《关于审理商品房买卖合同***案件适用***问题的若干解释》第三条的规定，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响的应当视为要约。

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