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广州白云番禺黄埔区***安置房买卖合同***律师

广州购买***安置房有哪些注意事项？

一、注意预约销售方式

很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用预约销售的方式。即安置房业主还没有拿到房屋的产权就转让，所以买家购买房屋后暂时不能过户。“常见的方式就是买卖双方找一家可靠的中介，由中介牵头双方签订一份带附加条件的预约销售合同，合同声明该房屋已经售出，但要等产权办好再过户。3、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。”中介会把这份合同拿到公证处公证，证明双方已经发生了这个交易行为。

付款方式也根据协商各有不同，比如有的是先预付30万元订金，交房后再付20万元或一次性付清总房价的90%，余下的办理房产过户后付清。不过，没有过户就买房无法进行***按揭，购买的市民就得一次性付出几十万元现金，压力也不小。

二、公证并不完全***

不仅在安置房，甚至在一些普通商品房转让中，为了躲款，采取公证预约销售的方式也很常见。不过，公证并不能完全***，有些公证交易后会变成产权***。

从公证法的角度，经过公证的行为是具有***效力的，但要看法官在时是否采用此证据以及如何采用。遇到这种情况，买方一般只能以“申述期限太长应视无效”来反击。经依法批准的宅基地，农村集体经济***或村民小组应及时将审批结果张榜公布。即过去两年这么长时间，你都没有意见，除非你能有证据证明你确实不知情，否则就可视为默认，而现在突然提出异议，可视为恶意异议。

三、买安置房有政策风险

这类房屋的交易行为比较容易引起***的关注并加以规范，出现或抬高一些入市门槛，

如果你们签订了预约合同，但******又规定该房屋不得转让，那***上可以视为情势改变，造成该合同不能履行。

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广州擅长打农村自建房买卖协议***律师

广州农村宅基地上自建房屋买卖合同有效吗？

近年来，随着人口流动性的增强，城市建设的不断推进，农村房地产市场也日趋活跃，农村住宅的买卖数量明显上升，此类房屋买卖合同是否有效成为认定的一个难点。

目前实务中对农村房屋买卖的主导观点是认为这类买卖合同属于无效合同。

　　房屋必须依附于土地的这一特性，导致其必然地属于土地的重要成分，“房屋和土地一体处分”原则得到了法学界的广泛认同。处分房屋的同时土地使用权一并处分，反之，处分土地使用权则土地之上的房屋同时处分，这一作法在我国《物权法》82条也得到体现;该条规定，以建筑物的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并，以建设用地使用权的，该土地上的建筑物一并。因此根据上文所说，回收宅基地与自然灾害使宅基地灭失都会引起使用权的失去。

而根据我国

《土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济***或者村民委Z员会经营、管理。宅基地使用权是农民作为集体经济***成员享有的权利，这一权利与集体经济***成员这一特定的身份关系相关联，如果允许任意转让，将影响到农民基本的生存权利和居住权益，终侵害农村集体经济***生产经营活动的稳定和谐。宅基地使用权不得单独转让，转让宅基地应受到一定的限制《中华人民共和国土地管理法》第６２条第1款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。因此，为保障农民“居者有其地”的权利不受，目前尚不能允许农村宅基地使用权转让。

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广州一人在共有的宅基地上建房，其他家庭成员有份吗？

李老大和李老二是两兄弟，父母死后，分家后的哥哥和弟弟共同继承了父母遗留在一个院子内的几间平房，但没有就宅基地使用权分别确权。２００３年，哥哥提出要翻建房屋，除了占有老房宅基地外，还占了院子空地一角。哥哥在征求弟弟意见时，弟弟未反对。房屋盖好后，哥哥和弟弟因其他事情闹矛盾。”2、《草原法》第三十八条规定：“进行矿藏开采和工程建设，应当不占或者少占草原。弟弟指出哥哥占用院子空地一角，其土地使用权属于宅基地的共同使用权。哥哥了弟弟行使宅基地的共同使用权，要求哥哥要么拆除、要么补偿１万元。弟弟的要求是否适当？

律师解答：哥哥和弟弟在继承父母房屋后没有就宅基地的情况分别确权，父母原有的宅基地应由哥哥和弟弟共同使用，或者共同拥有宅基地使用权。根据基本精神，对于共同使用的宅基地，在使用时应该共同协商。哥哥重建房屋时，征求过弟弟的意见，弟弟并未对此提出异议，视为其放弃自己享有的宅基地共同使用权。二是带有出卖人身份性质的安置利益，***相关用地部门一般会确认归于出卖人，则现在出卖人应当以其中的一部分作为对买受人因无效合同所致安置利益损失的赔偿。房屋建成后，弟弟再主张该宅基地共同使用权，不予支持。

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广州宅基地房被***后合建一方强占安置房怎么办？

律师解答：

1、合作建房被***，土地提供方合法占有回迁房的，出资方强行占有没有***依据，应予退还；

2、合作建房后双方就回迁安置房发生争议，出地方提起排除妨碍***的，法z院按侵权***不按合作建房***处理；

3、不是实体权利人的合法占有人有权要求排除妨碍。

案例：荣某为出地方，王某为出资方，2003年双方签订《合作建房协议》，合作修建宅基地房一栋，并就建成后各自面积使用比例约定。建成后房屋纳入***改造，荣某分得安置保障性质房屋，双方就分配权发生争议。2014年王某强行进入涉案房产。法Z院认为，双方***源于宅基地界限不清，实质是宅基地使用权确权***，依法应由相关***部门处理，裁定驳回张三起诉。2015年荣某起诉要求王某腾退出所房屋并赔偿损失。王某主张是合作建房后***改造，非排除妨害***，应当获得还建安置房屋的分配权。

一审法z院认为：涉案房产尚未办理房产z证，荣某提交的证据不足以证系涉案房产的权利人。王某占有涉案房产虽也无合法依据，但因荣某并非涉案房产的实际权利人，无权要求返还涉案房产并赔偿其损失。：驳回荣某的全部请求。

二审法z院认为：根据《物权法》第245条款规定，对妨害占有的行为，除实体权利人外，占有人也有权请求返还原物、排除妨害或者消除***。荣某虽不是涉案房屋的所有权人，但其提交的相关证据证明对涉案房产享有合法的占有权，王某没有合法依据占有涉案房产，侵害了荣某的占有权。房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书。：撤销一审，王某搬出并将涉案房屋返还给荣某。